Купля-продажа квартиры: как оформить?


Для того, чтобы передать право собственности от одного лица к другому необходимо заключить соответствующий договор, которым оформляется данная сделка. Это вызывает необходимость изучить, как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы документы, сопровождающие сделку, имели юридическую силу и могли быть использованы в целях разрешения имущественных споров? Об этом пойдет речь в данной статье.



Особенности заключения договора купли-продажи

Договор купли-продажи содержит намерение одной стороны (продавца) передать права на указанное в договоре недвижимое имущество второй стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него, определенную условиями договора цену.

Особенностью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры или дома), является необходимость заключить его в письменной форме. Нормы статьи 550 ГК РФ определяют, что в случае несоблюдения установленной формы договор может быть признан недействительным, и не будет иметь юридической силы.

Положения статьи 425 ГК РФ, определяющие действие договора по состоянию на 2016 г, предполагают, что договор вступит в действие и станет, обязательным для исполнения сторонами, сразу после его заключения.

Пункт 2 статьи 558 ГК РФ, описывающий особенности продажи жилья ранее предполагал, что договоры продажи недвижимости подлежат обязательной госрегистрации. Однако, начиная с 01.03.2013 года, данный пункт утратил силу. На сегодняшний момент регистрировать договора больше не нужно.

На основании ст. 551 регистрации подлежит только переход права собственности в ЕГРП. Только с этого момента сделка считается полностью заключенной.

Важной частью договора является действительная цена сделки. В некоторых случаях, с целью уменьшить налогообложение, в договоре указывается балансовая цена вместо рыночной. Закон не запрещает продавать квартиру по любой цене, однако, в этом случае риск столкнуться с действиями мошенников значительно возрастает. Поскольку в случае спорной ситуации или признания сделки недействительной возврату будет подлежать сумма, указанная в договоре, и доказать факт совершения мошенничества в этом случае будет практически невозможно.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Составленный в соответствии с требованиями закона договор купли- продажи является залогом безопасности сделки, и позволяет избежать спорных ситуаций и проблем в будущем. В случае необходимости, правильно составленный действительный договор может быть использован в качестве доказательной базы в суде.

Для соответствия нормам закона составить договор купли-продажи квартиры необходимо используя установленную форму.

Первой частью договора является преамбула (вступление), которая содержит такие данные:

  • номер (не всегда указывается) и название договора, который заключается;
  • дата и место, где он заключается;
  • полная информация обо всех сторонах сделки (ФИО, данные паспорта, адрес и т.д.;
  • если договор подписывают от имени сторон сделки представители, необходимо указать их идентифицирующие данные и данные документа, подтверждающего их полномочия;
  • в этой части договора указываются также роли, отведенные сторонам (продавец и покупатель);

Гражданское законодательство (ст. 554, 555)  определяет обязательные реквизиты, которые должны входить в состав любого договора продажи недвижимости. К ним относятся предмет и цена договора.

Положения ст. 432 ГК РФ предполагают, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям договора, которые закон определяет существенными, то договор будет считаться незаключенным. Поэтому договор продажи недвижимости помимо преамбулы в основной части в обязательном порядке должен содержать:

  • идентифицирующие данные предмета договора (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.д.);
  • цена договора (реальная, а не балансовая);
  • порядок расчетов;
  • размер доли, которая приобретается;
  • информацию о документе, который подтверждает право собственности;
  • порядок передачи имущества;
  • срок освобождения помещения и снятия с регистрационного учета;

Если покупка квартиры осуществляется за счет кредитных средств, информация об этом также должна содержаться в договоре. Должен быть также в этом случае подробно оговорен порядок, в котором будут производится расчеты: (наличными, банковской картой, безналичным перечислением и т.д.).

Обеспечение безопасности сделки продажи квартиры

Как уже было сказано выше, одним из наиболее действенных способов обеспечения безопасности сделки является указание реальной стоимости договора (балансовая стоимость, как правило, в несколько раз ниже рыночной). В случае, если обстоятельства сложатся таким образом, что придется расторгнуть сделку и требовать возврата денег, претендовать можно будет только на сумму, указанную в условиях договора.

В случае если договор станет предметом судебного разбирательства,  основным доказательством по такому спору будет выступать именно договор. Доказать существование устной договоренности о другой сумме договора, будет невозможно.

Еще одним важным нюансом при заключении договора является наличие возможности предъявления претензий со стороны третьих лиц. Такими могут являться, например, жильцы, которые по различным обстоятельствам временно выписаны из квартиры (в связи со службой в армии, учебой за пределами России, принудительным лечением или тюремным заключением). Данные лица имеют право проживания в квартире, которая прежде являлась их местом регистрации, и по возвращении, могут выдвигать претензии, что может стать причиной возникновения судебных споров.

Юристы советуют в обязательном порядке прописывать в договоре пункт, который касается отсутствия претензий со стороны третьих лиц. Передаваемая в собственность квартира, не должна находиться под обременением, в залоге, аресте, аренде и т.д. Поскольку вместе с передаваемым правом собственности новому собственнику передадутся и обременения. В случае если в отношении проданной квартиры в последующем будут возникать имущественные споры, отвечать по иску придется уже новому собственнику.

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (4 votes, average: 5,00 out of 5)
Загрузка...
Оставьте свой комментарий или задайте вопрос

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

9 + 9 =