Как получить налоговый вычет при продаже квартиры


Выполняя обязательства по уплате НДФЛ, плательщик налогов может уменьшить их сумму за счет налоговых вычетов. Одним из таких вычетов является налоговый вычет по продаже квартиры. Знания законодательства РФ, которое регламентирует особенности оформления налогового вычета по продаже квартиры, позволят законно минимизировать НДФЛ подлежащий уплате и дадут возможность правильно оформить документы для подачи в налоговую заявления на предоставление имущественного вычета при продаже квартиры.



В данной статье вы узнаете как получить имущественный вычет при продаже квартиры и нюансы законодательного регулирования. Информация актуальна для 2015 года.

Законодательное регулирование имущественного налогового вычета

В 2014 году Законом №212-ФЗ были внесены существенные изменения в ст. 220 Налогового кодекса, регулирующую порядок, по которому производится оформление имущественного налогового вычета.

Общие правила, по которым облагаются доходы от продажи имущества, предусматривают такие положения:

  • налогоплательщик, который обладал квартирой три года и более не должен уплачивать НДФЛ при продаже квартиры с полученного дохода;
  • если налогоплательщик был собственником квартиры менее трех лет, то при ее продаже оплатить НДФЛ он обязан, но имеет право уменьшить его сумму за счет имущественного вычета. Такое право ему предоставляет налоговое законодательство.
Для получения вычета необходимо предоставить в ФНС декларацию формы ндфл3 и соответствующее заявление.

Нормативное регулирование имущественного вычета

Правила расчета и оплаты налога с доходов регулируются налоговым законодательством. Право на предоставление вычета также закреплено в Налоговом кодексе (ст. 220 НК РФ). Закон предусматривает, что его предоставление возможно на таких условиях:

  • п. 1 ст. 220 НК предусматривает, что продавец квартиры имеет право воспользоваться вычетом при осуществлении сделки по продаже квартиры;
  • п. 2 ст. 220 НК устанавливает, что размер имущественного вычета определяется в соответствии с размером дохода от ее продажи, но не более 1 млн. рублей;
  • п. 2 пп3 ст. 220 НК определяет, что продавец может заменить вычет путем оформления уменьшения дохода на стоимость расходов, которые были произведены при покупке квартиры.
Продавец квартиры, который не хочет использовать свое право на вычет, поскольку ему более выгодно произвести уменьшение расходов, которые равны размеру ее покупной цены, должен обязательно иметь документальное подтверждение расходов.

имущественный вычет при покупке квартиры

Когда выгодна замена имущественного вычета расходами на покупку

Для оценки экономической выгоды от обоих вариантов рассмотрим наиболее распространенные случаи и произведем соответствующие расчеты.

Ситуация 1

Продавец Игнатов А.А. в 2015 году продал квартиру за 2,6 млн. руб. Приобрел квартиру он в 2014 году за 2,1 млн. руб. Рассчитать налоги, подлежащие к уплате, законодательство предоставляет возможность двумя способами.

Способ 1. Расчет с использованием права на применение налогового вычета.

Доход гражданина Игнатова от продажи квартиры составил 2,6 млн. рублей.

Вычет, который законодательство позволяет использовать составляет 1 млн. руб.2,6 – 1 = 1,6 млн. руб. составляет налоговая база 1,6 млн. руб. х 13% = 208 000 рублей – составит НДФЛ, подлежащий к уплате, рассчитанный с применением имущественного вычета.

Способ 2. Если гражданин Ингатов использование имущественного вычета решит заменить уменьшением доходов, на сумму произведенных расходов.

Доход гражданина Игнатова от продажи квартиры составил 2,6 млн. рублей.

Приобреталась квартира за 2,1 млн. руб.2,6 – 2,1 = 0,5 млн. руб. налоговая база, которая подлежит обложению налогом.0,5 х 13% = 65 000 рублей налог, который подлежит уплате.

Как видно из приведенных выше двух вариантов расчета гражданину Игнатову значительно выгоднее использовать право уменьшения дохода от продажи на размер расходов, которые были произведены при ее покупке. Экономия в данном случае составит 143 000 рублей.

Право уменьшить налогооблагаемую базу, которая равна размеру дохода, полученного от продажи на размер расходов, понесенных при ее покупке возможно в том случае, если плательщик налога сохранил документы о продаже и может документально подтвердить, что эти расходы в указанном размере он фактически понес.

В вышеописанном случае гражданин Игнатов должен предоставить такие документы, которые подтвердят покупку им квартиры:

  • договор, на основании которого им приобреталась квартира;
  • банковские документы или платежные квитанции, подтверждающие, что оплата за квартиру произведена.

Во всех предоставленных документах в нашем случае должна фигурировать сумма продажи равная 2,1 млн. рублей.

имущественный налоговый вычетПредставим другую ситуацию.

Ситуация 2 

Воронин В.Б. приобрел квартиру в 2013 году за 700 000 руб.

В 2015 году он продал квартиру за 1,4 млн. руб.

Если гражданин Воронин будет рассчитывать налоги с учетом стоимости расходов (без применения налогового вычета) ему придется заплатить 91 000 рублей.

1 400 000 – 700 000 = 700 000 рублей – налоговая база для расчета НДФЛ

700 000 х 13% = 91 000 руб. – НДФЛ к уплате

Если гражданин Воронин применит налоговый вычет, то сумма налога составит:

1 400 000 – 1 000 000 = 400 000 – база для обложения налогом

400 000 х 13%   = 52 000 рублей – НДФЛ к уплате.

Из приведенных расчетов можно сделать вывод, что применение налогового вычета является наиболее выгодным в такой ситуации.

Имущественный вычет наиболее выгоден тем плательщикам налогов, которые потеряли документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры или же их расходы меньше 1 000 000 рублей.[/su_note]

Еще один вариант использования вычета, если стоимость продажи квартиры составляет меньше 1 млн. рублей.

Ситуация 3

Плательщик налогов Семенов В.Е. приобрел квартиру в 2014 году стоимостью 850 000 рублей, в 2015 году продал ее за 950 000 рублей.

В данном случае уплачивать налог гражданину Семенову не придется совсем, поскольку он воспользуется своим правом на применение налогового вычета.

Поскольку сумма дохода, который он получил, продав квартиру меньше миллиона (950 000 рублей), то он сможет использовать вычет равный полной стоимости полученного дохода.

Если квартира продана за цену меньше миллиона, то воспользоваться вычетом можно только на сумму полученную продажи квартиры, т.е. 950 000 рублей, а не миллион.

Как быть в случае если квартира продана за границей и как в такой ситуации правильно рассчитать налог?

Налоговое законодательство предусматривает такую ситуацию. Если гражданин РФ продал свою недвижимость, расположенную за границей, которой он владел менее трех иностранному гражданину, и получил от ее продажи доход, он тоже имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме полученного им дохода, но не белее 1 млн. рублей.

Налоговое законодательство предполагает для налоговых резидентов (российских граждан плательщиков налога) единую систему налогообложения и применения имущественных вычетов независимо от того где расположена их недвижимость – на территории РФ или за рубежом.

Размер вычета при продаже долевой собственности

Рассмотрим варианты налогообложения, когда квартира, принадлежащая физлицу, является объектом долевой собственности при осуществлении долевого строительства. Если гражданин решил продать свою часть недостроенной квартиры, в этом случае также существует несколько способов расчета и уплаты налога.

  1. ФСН относит проданную квартиру, находящуюся в долевой собственности к прочему имуществу. Налоговый кодекс для прочего имущества предусматривает возможность использования вычета в размере 250 000 рублей. В данном случае применяется пп. 1 п. 2 ст. 220.
  2. Если плательщик налога не согласен с такой трактовкой налогового законодательства, он может подать декларацию формы ндфл 3, предусмотренную при продаже квартиры, и подать в налоговую заявление о применении вычета в размере 1 млн. рублей от продажи объекта долевого строительства. При этом налогоплательщик должен быть готов отстаивать свою позицию в суде, а в случае проигрыша, оплатить полную стоимость налога, а также пеню и штрафы за несвоевременную уплату налога.
Важно!
Первый вариант основан на письмах, разъясняющих законодательство, авторами которых являются Минфин и ФНС, которые по сути являются подзаконными нормативными актами. А в пользу второго варианта свидетельствует судебная практика, которая базируется на позиции судов о том, что при продаже квартиры в недостроенном доме имущественный вычет должен быть предоставлен в размере 1 млн. рублей. Какой вариант оплаты налога для себя выбрать решить должен каждый налогоплательщик для себя самостоятельно.

Рассмотрим на практике несколько ситуаций, связанных с продажей квартиры в недострое.

Ситуация 1

Гражданка Сидорова О.П. приобрела жилье в недострое в начале 2014 года за 800 000 рублей, а в 2015 году продала свою часть за 970 000 рублей.

Рассмотрим минимум и максимум размера налога, который может подлежать уплате в данной ситуации. 

Если взять за основу разъяснения Минфина, то вычет, на который может рассчитывать гражданка Сидорова составляет 250 000 рублей.

В такой ситуации гражданка Сидорова вполне может подтвердить свои расходы в сумме 800 000 рублей и не заявлять права на получение вычета вовсе.

В такой ситуации к уплате будет подлежать налог в сумме 22 100 рублей: 970 000 – 800 000 = 170 000 рублей – база для налогообложения

170 000 х 13% = 22 100 рублей – НДФЛ к уплате.

Однако гражданка Сидорова, проконсультировавшись с юристом, который опирается на сложившуюся судебную практику в данной сфере правоотношений, принимает решение отстаивать свою позицию на применение имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей и ничего не оплачивает в бюджет.

Ситуация 2

Гражданин Соколов И.П. принял решение продать квартиру в недострое за 1 500 000 рублей. При ее приобретении был затрачен 1 000 000 рублей. Учитывая, что налоговый результат от применения метода уменьшения дохода и от применения имущественного вычета будет одинаковым, гражданин Соколов принял решение для расчета налога применять метод уменьшения доходов. Этот вариант финансово не отразится на плательщике налогов, но поможет избежать конфликта с налоговой.

Заполняя декларацию по НДФЛ в случае продажи жилья в недострое, необходимо рассмотреть и просчитать все возможные варианты законной минимизации налогов. И остановиться на более выгодном варианте с экономической точки зрения, учитывая при этом судебную практику.

ст 220 нк рф имущественные налоговые вычеты с комментариями

Какие налоги при продаже квартиры должен платить предприниматель?

Налоговое законодательство не предполагает использования имущественного вычета для сделки продажи квартиры, которая ранее была использована в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220). Это означает, что предприниматели, которые осуществляют свою деятельность выполняя операции с недвижимостью, которая предусмотрена для этих целей, при ее продаже воспользоваться право на получение имущественного вычета не смогут. Однако если предприниматель будет продавать недвижимость, которая не была связана с его деятельностью, то он будет иметь полные права на все налоговые льготы, как обычный гражданин.

Рассмотрим эту ситуацию на конкретных примерах.

ИП Савельев Р.С. осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с продажей недвижимости. В 2014 году он продал квартиру, приобретенную им в этом же году, которую он не использовал для проживания. И в этом же году он продал квартиру, в которой проживал он сам вместе со своей семьей.

В этой ситуации на квартиру, в которой он не жил, вычет по закону предоставлен не будет, а вот к доходам с продажи квартиры, которая использовалась для проживания его семьи, предприниматель Савельев имеет все законные основания применить имущественный вычет с ограничением в 1 000 000 рублей.

Сколько раз можно получать имущественный вычет?

Налоговое законодательство на сегодняшний день не имеет ограничений относительно количества сделок купли-продажи. То есть применить его можно при продаже квартиры несколько раз. Однако, существует ограничении относительно полученного дохода в размере 1 000 000 рублей, которое нужно учитывать. Другими словами если вы продали в течение года несколько своих квартир, то воспользоваться имущественным вычетом можно будет только в размере дохода в 1 000 000 рублей. В связи с этим перед уплатой НДФЛ необходимо каждый раз просчитывать, в какой ситуации выгоднее воспользоваться имущественным вычетом, а в какой применить метод уменьшения дохода.

Рассмотрим пример

Гражданин Золотарев Р.С. продал в 2014 году две принадлежащие ему квартиры. Обоими квартирами он владел меньше трех лет.

Первая квартира была им продана за 1 900 000 рублей, а приобреталась за 1 300 000 рублей.

Вторая квартира была продана за 980 000 рублей, а обошлась при покупке в 850 000 рублей.

Рассчитаем налоги, которые подлежат уплате с продажи обоих квартир: 

(1 900 000 – 1 300 000) х 13% + (980 000 – 850 000) х 13% = 94 900 рублей.

В случае если гражданин Золотарев по ошибке рассчитает налог другим способом, сумма будет значительно отличаться:

(1 900 000 – 1 000 000) х 13% + (980 000 – 850 000) х 13% = 133 900 рублей.

Таким образом, если вы продаете несколько объектов принадлежащей вам недвижимости, то целесообразно прибегнуть к услугам специалистов, которые помогут вам произвести необходимые расчеты, определиться какой вариант уплаты налогов вам позволит минимизировать налог законным способом. Фирмы, предоставляющие данный вид услуг также помогут вам правильно заполнить декларацию ндфл 3 в положенный срок произвести ее сдачи и уплатить налог.

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (5 votes, average: 5,00 out of 5)
Загрузка...
Оставьте свой комментарий или задайте вопрос

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

одиннадцать − шесть =